住宅ローンの話 ２０２３
最近、ＮＨＫのニュースでも住宅ローンの話題ありました。
変動型→変わらず
固定型→大手行が引き上げ（今月～）
って出てました。
これから住宅ローンに取り組む人はもちろん、
今、住宅ローンの支払い真っ只中って人にとっても
気になる話題ですよね
というわけで
マイナス金利の導入から７年経過した２０２３年現在
島根でも激変してますので
住宅ローンのお話おさえておいてください。
１．変動金利が激安時代に突入 in 島根
「固定金利と変動金利ってどっち選ばばいいの？」ってよくある質問ですよね。
一般的に
・変動金利のメリットは、固定金利より金利が安いこと
・固定金利のメリットは、長い目で見て金利の変わらない安心感
「安さＶＳ安心」ってところが一般的な感覚だったりすると思うんです。
がその前に
そもそも島根県（というか山陰地方）の地元金融機関では
１０年固定が最安時で０．７％だったのに対して
変動金利が２．４％
そんなん変動選ぶわけないじゃん
というのが４年前
２０１９年当時のお話でした。
でそんな山陰は島根＆鳥取ですが
地元金融機関の住宅ローンの変動金利が
２．５％前後だった相場だったんですが
なんと
なんと
なんと
今では０．５％～
劇的な値下げ（利下げ）
島根にもやっと変動金利の時代が
って議論できる時代がやってきた感。
でもね前にも書きましたが
１０年固定って
実はこれも「変動型」なんですよね。
ＮＨＫのニュースで住宅ローンの話題
変動型は変わらず、固定型は引き上げって
やってましたが
１０年固定は変わらず組です。
１０年固定とか３年固定とか
固定ってついてますが、「変動型」なんです。
このニュースでいう「固定型」って
いわゆるフラット３５のことです
一般に「変動金利」っていってるものは
言い換えると半年固定の「変動型」
ってことで
３年固定とか１０年固定とかは
固定期間選択型の「変動型」と覚えておいてください。
まあ名前はさておき
大きな意味での「変動型」と「固定型」の違い
それはなにかってこと（ここテストに出ます）
金利をどうやって決めてるか
ベースの違いです
基本、「変動型」は
月イチ発表される日銀の政策金利がベースになってます。
１月１８日の今日発表あると思いますが
ここ７年間いまだマイナス金利継続中ですので
今日も変わらずだと思われます。
だから「変動型」→変わらずなんですよね
対して
「固定型」は、長期金利がベースになります。
実はこっちのほうも長いこと０ベースだったんで
ここ６年くらいは固定も変動も
どっちもめっちゃ安かったわけです。
固定型のベースとなる長期金利
こっちのほうはコロナ禍の中で
大きな動きがありました。
ＮＨＫのニュースでもやってましたが
基本長期金利は、市場の動向
長期国債の売り買いの行方にかかっているので
今現在、市場は利上げに動いています。
ＮＨＫのニュースでもやってましたが
日銀が懸命に金利抑制しようとしてくれてますが
市場の方は、利上げに動いているので
０ベースから0.25%前後になって
今週は0.5%超えるとこまで上昇しております
固定型の金利引き上げは
ベースとなる長期金利の引き上げに連動してるからなんですね
島根県（山陰地方）の地元金融機関で住宅ローンを考える場合は、
固定金利と変動金利ってどっち選ばばいいの？って不毛の議論
だよねと４年前はお断りしておりました。
だって島根では、
変動金利（半年固定）よりも３年固定や１０年固定のほうが断然安い
という状況だったんですから
変動金利って選択はないよねってことだったんですよね
今現在は
長期金利が上昇してきて固定型の金利が上昇
政策金利は現状維持として固定型は変わらずです。
しかも島根でも変動金利（半年固定）に
格安感が出てきたところです。
基本、マイナス金利政策が維持されている間は
「変動型」に大きな利上げはないはずです。
固定期間選択型を含めた「変動型」が有利で
そんな中、島根でも
変動金利（半年固定）が選択肢に加わったというのが
ここ最近での大きな変化です。
2．実際の金利を計算してみよう
まあ今のところ「変動型」から選ぶほうが有利としましょう。
じゃあ固定期間をどれくらいにしようかなって
なりますよね
ここ正直はっきりとした正解ってないんですよね。
借りた時から１０年間、変動がなかった時の変動金利（半年固定）
これが一番お得なのは間違いないです。
でも変動するかもしれない
逆にフラット３５の金利が一番高い
これも間違いないんですが
１０年固定も１０年後には金利上がってるかもしれない
まあここ１０年は上がりませんでしたが
結局
実際に計算してみて判断しましょうって
４年前と同じ解答になっちゃうんですが（笑）
前にも紹介した通り
エクセルやフリーソフトつかって
ＰＣやスマホ上で住宅ローンのシミュレーションができます。
ご自身で計算できるひとはトライしてみてください。
むずかしいよって方は
家づくりを相談されているプロに計算してみてもらいましょう
みえない数字を
なんとなくおっかないと感じるより
見える化したほうがすっきりするはずです。
ここでは、
３０００万円を３５年返済の住宅ローンを組んだ場合をシミュレーションしてみます。
地元のＳ合同銀行さんの２０２３年１月現在のホームページの情報をもとに
ボーナス加算なし
この先１０年間基準金利があがらないという前提で
最優遇金利の条件を得られた場合
（千円以下の数字は丸めてます）。
半年固定なら、
７万８千円／月の支払い、で
２１８８万円／１０年後残高
１０年固定なら、
８万３千円／月の支払い、で
２２３０万円／１０年後残高
フラット３５の一般的なところで、
８万８千円／月の支払い、で
２２６８万円／１０年後残高
とシミュレーションできます。
かなり大雑把なシミュレーションですが、
変動金利（半年固定）が一番トータルコストの安い
金利があがらないと仮定したら
当たり前の結果ですけどね。
半年固定より１０年固定の方が
月の支払いが５千円高いので１０年で６０万、
残高が４２万違いますから
ですから合計で１０２万ほど
変動金利（半年固定）がお得という結果
１０年で１０２万
１年で１０万２千円
の違いってことです。
この先金利があがるかもしれないから
１０年くらいは固定にしておこうか
と１０年固定の変動型選んだとしましょう。
金利上昇に保険をかけたんだとして
その保険料が年１０万２千円
ってところでしょうか
この辺の価値基準はひとそれぞれですから
数字を見た上で判断してくださいね
というお話です。
３．借り換えるという選択肢
ここまで住宅ローンの初期借入時の選択について
みてきました。
が、
ここ１０年
というか２０年前３０年前と比較すると
日本の住宅ローン金利ってめっちゃ安い
というその状況
今現在も変わっていないんですよね
そして
この１０年２０年変わらず言えることは
固定期間選択型含めた変動型はもちろん
フラット３５のような固定型であっても
借換という選択肢があるってことです。
定期的に借り換えのシミュレーションして
タイミングを見て借り換えしましょうって話です。
借り換えには、それなりの手間と手数料がかかります。
頻繁にするというのは現実的な選択肢ではありません。
ですが少なくとも５年１０年の節目には
借り換えの検討をしてみましょう。
家計を改善する一助になるはずです。
前にも紹介したあるある実話です。
返済開始後４年目
残債３１００万
２段階固定から３年固定に借り換える
シミュレーションを検討されました。
なんと
残り３１年間の総返済額の軽減が
７００万という結果
即借り換えの手続きをされることに
なったのでありました。
このシミュレーションは、
その後、３年固定の金利が上がらない前提で
行ったものですから
今後の金利動向によって
変わってくる可能性はもちろんあります。
借り換えから１３年、金利は変わらずですので
非常に賢い借り換えだったなと
思うところです。
この例は非常に大きなメリットのあった借り換えですが
今現在、住宅ローンを返済中ですという方あれば
ぜひ借り換えのシミュレーションだけでも
やってみることをおすすめします。
フラット３５のような固定金利を選択しておられる方
特にですよ
何百万も総返済額が変わってくる可能性があります
その潜在数は全国でなんと６００万世帯とも
いわれているんですから驚きです。
知っててもめんどくさいからという方も
中にはいらっしゃると思いますが、
基本的には
知らないからなんですよね。
今実際に返済している金融機関から
「今非常に高い金利の住宅ローンを払ってもらってるんですよ」
と教えてくれるなんて
期待できません。
当たり前の話ですよね。
とはいえ一度、
借り換えのシミュレーションをしてもらってみるべきです。
その数６００万世帯って
あなたもそのひとりなのかもしれないんですから！
６００万世帯の家計が改善されたら
景気浮揚策のひとつにもなるかもしれないなぁ
それだけすごい数の潜在需要がある
ってお話ですね。
長文おつきあいありがとうございました。
金利の話はややこしくてめんどくさいんです。
でも借り換えしたら得する人の潜在数が
６００万世帯ってすごくないですか！
シミュレーションの数字は
ネット情報をもとに独自にまとめたものです。
ほんとうに細かい数字のご確認は、
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